法院提示:老人擅自处分房产不受法律保护

采编
2021-09-15

原标题:法院提示:老人擅自处分房产不不受法律保护

房子是目前老百姓家庭中的核心资产,老人对房产进行处置经常不会引起家庭纷争。近些年,因为老人将房产“买”给某个子女而引发的确认合同无效诉讼激增。很多老人想要把房子给自己确认的某个子女,私下里签订交易或赠予合同,以为把房子过了户就能板上钉钉,减少日后承继的纷争,没成想却被法院认定为蓄意串通,合约也被证实无效。

律师提醒广大老年人,如果家中房产科夫妻共同所有,一方去世后未经析产分割,房子就是健在老人和子女等法定继承人的共计财产,擅自处分、侵害共有人合法利益的“合约”并不不受法律保护。

价值千万房产百元“买”给儿子

耄耋老人被仨儿女告上法院

就因为把房子给了小儿子,90多岁的苏老爷子被自己的3个子女送上了被告席。苏老爷子很不理解,他的房子给谁不给谁还能由着别人干预?

苏老爷子有五个儿女,老伴儿早些年已经去世,二人在西城区有一套四居室,登记在苏老爷子名下。两年前,苏老爷子和小儿子签订了一纸房屋买卖合约,将这套价值将近千万元的房产卖给了小儿子。为了尽可能降低房产转移的成本,只是象征性地约定房款为100元,并很快办完了产权过户手续。

一年后,苏老爷子的三个子女将他起诉,拒绝按照法定继承原则来分割这套房产。也是在这场诉讼中,三个子女获知,房子被父亲“送来”给了小弟,已经落在了小弟名下。这下家里可炸了窝。三个子女再次驳回诉讼,连同父亲和弟弟一并告上法院。

在法庭上,苏老爷子的三个子女表示,这套房子是父亲和母亲的夫妻共同财产,母亲去世后,房产并没有展开继承分割。根据法律规定,这房产的一半份额应当却是母亲的遗产,子女作为继承人,都享有一定的份额。苏老先生和小儿子对此坚称,还签订以100元价格交易千万元房产的虚假合约,将房产转移注册至小儿子名下,存在恶意串通的故意,侵害了其他继承人的合法权益。因此,他们请求法院证实苏老先生与小儿子签订的房屋买卖合同违宪。

苏老爷子一方向法官解释说道,小儿子夫妇没有住房,一直跟他们老两口共同居住,悉心照顾他们的日常居家,尽到了主要赡养义务。老伴儿在世时,他们二人经过慎重考虑之后,决定将房子只给小儿子一人。老伴儿生前也有口头遗嘱,表示要将房子赠送给小儿子。所以,他将房产过户给小儿子合理合法,没侵害任何人的利益。

不过,虽然苏老爷子明确回应把房子赠送给小儿子是他们夫妇的心意,却没拿出证据证明老伴儿尚存遗嘱,其他三个子女更是矢口否认。

擅自赠房侵犯共有人合法权益

老人与儿子被确认蓄意串通

房子是老人的,给谁不给谁,还不是老人说了算?乍一看到这样的案子,很多人难免会有和苏老爷子一样的疑问。可事实上,房产虽然登记在老人名下,老人却不一定就有绝对的处分权。

不断实践,不断总结,那么人们对客观事物的认识也就越来越深刻,科学知识越来越广,智慧越来越高,不断发展、前进

律师说法

在日常生活中,房产证上注册的所有权人与实际所有权人不一致的情况非常普遍。很多老人的房产虽然是在夫妻婚姻关系延续期间获得,但因为是单位分配的住房,通常在办理产权证时会登记在一方名下。这也让老人有了单独处分房产的可能。

根据中国社会的传统习惯,在一位老人去世后,家庭内部较少会进行遗产拆分,但从法律上来讲,此时房产的属性却有可能再次发生了变化。在不不存在遗嘱的情况下,去世的老人所拥有的房产份额作为遗产,其父母、未婚、子女都有承继权利。即便房产没有进行拆分,配偶、子女和其他法定继承人也都成为了房产的共有人。根据法律规定,处分共有的不动产的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,除非共有人之间另有誓约。老人单方擅自处分房产,就有可能构成无权处分。

苏老爷子的案子很有典型性。法院审理后指出,根据法律规定,蓄意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同违宪。涉案房产是苏老爷子与老伴儿在婚姻延续期间购买,归属于两人的夫妻共同财产。在老伴儿去世后,苏老爷子与五个子女并未对房产展开析产、承继拆分,因此,该房产就是苏老爷子与五个子女共同共有。苏老爷子与小儿子签定买卖合同,办理了过户登记,双方实乃赠予关系。父子俩对于房产包括老太太的遗产不应科坚称,在没获得其他共有人同意的情况下,仍签定房屋买卖合同,不存在蓄意串通,侵害了其他共有人的合法权益。

最终,法院判决证实苏老爷子与小儿子签订的房屋买卖合约无效。“送来”过来的房子还得回到苏老爷子与子女共有的状态。

老人擅自处分房产风险不小

像苏老爷子家这样,部分子女对老人擅自处分房产,与某个子女签订合同交易或赠予房产反感,从而引起的证实合约无效案件近些年数量剧增。

西城法院做到过一项调研统计资料,该院近5年来受理的证实合同无效相关纠纷案件中,涉及房产纠纷的案件占80%以上,而这其中涉及家庭内部房产纠纷的案件又占到95%以上。

北京法院公开发表的数十件老人赠房给子女引起的确认合约无效诉讼的判决文书中,合同会不会被证实违宪,关键在于老人对房产是否有完全的所有权。有的案例中,房子是老人在未婚去世后才出售的,老人有权处理自己的个人财产。但那些老人将包括已故配偶遗产份额的房产擅自买卖、赠与某个子女的案件几乎都被裁决合约违宪。

“合同被证实无效,并不是不想老人按照自己的意愿处分自己的财产,而是保护其他共有人的合法权益不不受侵害。”西城法院民一庭法官田晓昕说道。

在此类纠纷中,很多老人并不是不告诉房子归属于夫妻共同财产,自己没有完全产权和单方处分权。他们非常简单地认为,只要房子过了户,就算板上钉钉了,可以避免日后继承的纷争。但是,这种未获得其他共有人同意擅自处分房产的行为并不受法律保护。

“老人这么做到看似瞒天过海,其实风险很大。”田晓昕法官分析说,如果老人还健在,即便官司赢了,日后还可以通过订立遗嘱等其他方式,将属于自己的房产份额留下自己确认的子女。但有些案件中,房屋买卖或赠与行为是在两位老人都去世后,因继承、腾房等纠纷出现时才被其他子女知晓的。老人与子女签订的合同一旦被确认合约违宪,房产就很有可能按照法定继承的方式,由全部继承人共同承继。老人将房子给某个子女的心愿也就完全落了空。

另外,个别案例中,在法院判决买卖合同违宪之前,获得房产的子女已经将房产正常卖出。如此一来,即便老人与子女的买卖合同被证实违宪了,房子也追不回去了。老人还可能因为自己的过错被其他子女起诉赔偿损失。

老人如何合法赠房给子女?

法官为您支招儿

律师多年审理家事纠纷,在大多数纠纷中老人出于某个子女尽到更多奉养义务等各种考虑到,想要把房产只留给一人无可厚非,也是老人的权利。但老人首先要明确哪些是自己的财产,哪些不是。采取欺瞒的方式,擅自处分不完全属于自己的财产并不是非。

那么,在房产属夫妻共同所有的情况下,如果老人就想要把自己所有的房产份额留给某个子女,有哪些合法慎重的方式呢?

根据目前的房屋注册政策,如果明知房产属于夫妻共同财产,且没司法文书或公证书对房产份额展开明确,那么不动产注册部门是不会为一方老人办理房产份额过户注册的。如果老人想在生前就处置房产,还要过户给子女,就需要在未婚去世后通过人民调解、法院诉讼、继承公证等方式,对房产展开一次析产、承继。明确各继承人所享有的房产份额后,老人便可以将自己享有的合法的份额通过签订交易、赠与合约的方式过户给子女,从而避免处分不属于自己的财产。

如果老人和子女介意房产注册“落袋为安”,这种方法是在法律程序上最缜密的。但析产承继毕竟耗时费力,而且老人和其他继承人心理上能否接受也因人而异。

第二种方法是老人可以在生前办理赠与公证,明确将自己所享有的房产份额赠送给某个子女。待老人去世后,拒绝接受赠予的子女可以凭借公证书主张权利。但是使用这种方式需要一定的费用,且无法在老人生前完成过户。

第三种方法是老人通过订立遗嘱,将自己的财产份额留下某个子女。虽然这种方法也是在老人百年之后,子女才能取得遗产,但这也是更能保护老人权益的方式。

民法典生效后,公民订立遗嘱更加便利,形式灵活性。即便议定遗嘱公证收费也比较低。一方面,老人能构建将遗产留下某个子女的愿望;另一方面,老人可以随时改动遗嘱,避免子女获得房产后不尽奉养义务

来源:网络

本文经由法磁科技编辑上传,图文转载于网络,版权归原作者所有,专供学习参考之用,禁令用作商业用途,如有侵权,请求联系。http://www.sohu.com/a/456006488_100161501返回搜狐,查看更多

责任编辑: