央视聚焦楼市调控:北京四环内稀缺楼盘,开售十天还没卖完

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2021-04-13

​​央视财经频道微博11月26日消息,今年以来,随着楼市调控持续了解,全国各地土地市场经常出现了诸多变化。

而今天在北京,出现了13宗土地一起拍卖会,这也刷新了北京土地市场的新纪录。

土地市场,降温

记者在拍卖会现场观察到,转入四季度之后,北京土地供应节奏显著加快。就在今天,北京土地市场成交价了12宗地块,成交价总金额达到了316.46亿元,同时也是北京土地市场有记录以来单天成交价金额之最。

从成交结果来看,市场还是出现了明显分化,数宗土地成交价相似于底价成交价,有一宗土地竞拍突破了价格下限。

12宗地块中有11宗规划了住宅建设用地,其中两宗坐落于丰台区四环外的地块更有了多家企业竞拍,两宗土地的溢价率都在25%以上,成交金额合计近130亿元。一宗六环外的土地溢价率意外地达到了近50%,这也是今天唯一一宗突破价格下限的宗地。像这样突破价格下限的情况在今年的土地市场中十分少见,而市场整体成交溢价率也只有去年的一半。

中国指数研究院常务副院长 黄瑜:据测算,它整个的溢价率,应当是15%以上,但去年同期这个水平,大概是在30%左右。

土地市场的降温,源于开发商日趋紧张的资金面。研究机构数据表明:10月份,40家典型上市房企已完成融资金额,折算人民币总计392.65亿元,平均值每家房企融资金额将近10亿元,环比9月减少11.39%,这是该数据今年来单月首次跌破400亿元大关,也是2017年1月以来的最低值。

而同时,融资成本却不断下降。近期恒大发行的五年期5.9亿美元优先票据,利率高达13.75%,创下仅有行业近期新纪录。

中国指数研究院常务副院长 黄瑜:从资金端上来说,成本越来越低,特别是在现在市场又出现一定程度的调整和变化之后。在未来一段时间内,企业拿地会更加理性。

新房项目,恐慌式抢购不再

融资成本提升让房企在拿地的时候更加的谨慎,而另一方面,下游新房销售市场中,供应大幅度减少,让购房人有了更多选择,市场中的竞争愈发白热化,购房人恐慌性购房的不道德不复存在。

北京市海淀区某限竞房项目销售:我们这边所有的产品都是精装交付给的,翻新是送来的,含在政府的限定价格里面。

位于海淀区中关村科学城北区的项目尚未散户,就已经打出了“送来精装修”的旗号,装修标准为每平米为3000元。海淀区集中了大量高科技企业,有着很强的住宅购买需求,但近几年的商品住宅供应一直偏少,供求关系偏紧。因此,在政府限价的前提下,房企通过送来精装修的方式来变相降价,比较少见。

记者随后又来到北京市丰台区的一个项目,项目紧邻地铁10号线,销售禁售为每平米66000元左右,项目所处的四环内区域近年已经少有新房项目,并且未来也会追加住宅供地指标。但首批300多套房源,散户10天后,仍有相当一部分房源在购。

西四环外的另一个项目,已经开始针对购房人展开意向注册,购房人须要失效60万资金以参予摇号选房。记者来现场时,只有不到300位购房人排号,占到全部可售房源的50%左右。

中原地产研究中心提供的数据表明:目前有数29个“限房价 竞地价”商品房项目入市,总建筑面积约205万平方米,约17000多套,目前已网签3000多套,网签率仅18.5%,只有部分位置较好的项目去化情况较好,大部分项目的网签亲率甚至低于18.5%的平均水平。

中原地产首席分析师 张大伟:2018年只是限竞房的先头部队入市,未来起码还不会有四万套左右的限竞房入市,他们之间的唯一的竞争杠杆就是价格,带来的结果是一旦价格战开始,就有可能会经常出现一些项目,降价的幅度比较大。

二手房,量价或走低

在土地供应增大,新房市场价格竞争日趋激烈双重起到下,北京的二手房市场也悄然发生变化。那么,在当前这种环境下,过去几年一直占据着市场成交大头的二手房市场又有哪些新变化呢?

在北京CBD附近一家中介门店,经纪人通过电话正向客户促销的,不是二手房项目,而是周边的新房项目。过去两年中,北京二手房市场成交价十分活跃,但随着二手房成交量下降,中介机构的业务焦点也从二手房转至了新房与二手房并重。

北京中原地产四惠片区店董 靳建明:二手房成交量不是特别大,像总户数在6000户左右的小区,它的月均成交量应当在10套左右,跟今年的五六月份比起,成交量还是上升了。成交价价格比今年的五月份,大概下降了百分之十到百分之十五。

目前,北京的限竞房中,90平米以下的中小户型占总供应量的70%,定价上也与周边二手房相似甚至更低,而新房整体的税费成本更低,房龄更新,可贷款的成数也更高,因此新房对二手房购房市场需求的分流和溶解效应,也开始显出。

贝壳研究院市场研究部分析师 连兰兰:二手房业主的预期,出现了一个转弱的趋势,二手房业主的降价意愿有所增强,周边新房如果经常出现降价,二手房业主的降价意愿会更强劲。

2016年,北京二手房的成交量为新房成交量的4.6倍,2017年,这一数字减少到3.3倍。业内人士指出:随着缩竞房、共有产权住房的逐步入市,这一比值还会进一步降低。

中原地产首席分析师 张大伟:北京的缩竞房已经普遍性出现了一定的惠及,甚至有一些折扣,已经多到五个百分点以上了。带来的整个的市场的定价就不会经常出现一个变化,二手也不会出现一些价格波动,二手的价格还会有五个点到十个点左右的一个波动幅度。

(原题为《少见!北京四环内“不可再造”匮乏楼盘,散户10天了还没有卖完!》)