深圳回迁房“灰色”生意:旧改3年房价翻5倍

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2021-05-12

本文来自:经济仔细观察网,作者:陈博,题图来自:东方IC


城市更新运动获释了其中的套利空间,诸如3年内兑现5倍收益的案例,在“卖旧”圈子里口耳相传,驱动着这门隐秘做生意越来越大。


短短5个月,凭借一套位于深圳原特区外的破旧农民房,房产中介周明赚足了50万。


今年3月,他以约1.8万元/平方米的单价应从一套65平方米的城中村房源;6月份,万科入驻这个城中村并正式启动城市更新的意愿征集工作;到了8月,这套房卖出了2.5万元/平方米的高价。


一进一出之间,他收获了可观的房源差价,还有1.5个点的佣金。


这是一门特殊的做生意——商品是“城中村回迁房指标”,实质上特指城中村里无产权登记的历史遗留违法建筑,在经城市更新之后获得确权,取得“红本”(中华人民共和国不动产权证);交易双方为原村民和投资客,参与主体还包括房产中介和介入城中村旧改为的开发商。


这也是深圳区别于其他一线城市的“灰色”地带:历史遗留的特性让它游离于监管的边缘,城市更新运动释放了其中的套利空间,诸如3年内兑现5倍收益的案例,在“卖原有”圈子里口耳相传,驱动着这门不为人知生意越来越大。


“如果你想应从,可以先预付定金。只要一有村民释放面积,你就可以优先选择。我们经手的很多客户都采取这种作法,不差钱,等货!”周明更具象的身份,是从事回迁房指标交易的房产中介。他说,这种回迁房的面积指标,原村民们一般以200平方米为一个单位逐次释放,整体供应货量偏少。他有一位客户,已经等了2个月仍未等报废。


投资客们热衷冒险的原因在于,商品房市场的调控力度正在持续加码,而这类“城中村回迁房指标”不仅不出租汽车,售价也仅是同片区商品房价格的二分之一甚至更低。伴随着旧改进度的了解,价格还享有逐渐上涨的空间。


不过,哪怕游戏规则制定得再详尽,这种非法买卖依然暗藏着风险与漏洞。由于无正式产权注册,一旦交易一方违约,另外一方也难以运用法律武器保障自身权益。


城中村回迁房做生意


傍晚5点左右,刚刚下过雨的天空还残余一丝灰暗。林姐匆匆吃完饭,拔腿朝小区门口跑去。


她脚蹬运动鞋,身穿一套运动服,过分休闲的打扮与惯常西装革履的房产中介比起,着实有些随意。但甸一开口,职业身份不言而喻。


“你远比正是时候。”她在约好的地点车站以定,还未来得及调整排便,脸上已悬挂微笑,吃饭十分钟前通过电话的新客户——“走吧,我带你去看房。”


林姐在深圳生活已经20来年。她早年专门从事摄影工作,变化大概从10年前开始。“我老公喜欢买小产权房,后来心一横,我也开始研究。”她说,找到这份中介工作的时间更加权利,于是开店、带上客……风风火火腊了一起。


不同于普通房产中介为商品房“牵线搭桥”,林姐的做生意探讨在打着原有改概念的城中村“小产权房”上。


按照通常理解,小产权房一般特指经批准在集体土地上建设的合法村民住宅。但深圳早在1992年就完成了特区内土地国有化转制,2004年,为解决“无地可用”的困境,深圳又以城市规划“全覆盖”的方式,将特区外260平方公里土地转为国有土地,随之深圳沦为全国首个没农村政区、没有集体土地的城市。也正因此,在深圳官方口径中,历年来没“小产权房”这一众说纷纭,只有违法建筑这样的称谓。


不过,过往这些年,依然有大量的土地没有完成相应的补偿或者返还手续,实质上仍掌控在原村民个人、村集体或股份公司手上。不菲的房地产利益,推动着私房、厂房在其上鳞次栉比地竖立。


深圳日常所提到的“小产权房”,既还包括这类没合法报建手续、无产权注册的违法建筑,也包括有合法报建申请的农民房、集资房、军产房、安居房等。


十年前,“农村城市化历史遗留违法建筑”这个概念被提出。上述提到的没有合法报建申请的建筑,如果建于2009年6月2日之前,则被归属于为历史遗留违法建筑,在符合证实产权条件的前提下,经过一定程序有可能得到确权,转为合法建筑。


一个不容忽视的现实是,深圳早已从当初3万人的小渔村演变如今享有1300多万常住人口的大都市,日益增长的人口正在给这座建设用地紧缺的城市带来挑战。


如何盘活存量用地,构建土地资源的高效再利用,是深圳密码发展瓶颈的重要途径。政府部门将眼光投向遍布深圳各区各街道的“城中村”,根据深圳规土委去年的普查数据,城中村用地超过321平方公里,建设用地占到全市的31%。


一场城市更新运动的大幕在深圳轰轰烈烈拉开。地方政府以此绕道关上违章建筑困局,使符合条件的历史遗留违法建筑“正名”。


用业内术语来形容,林姐买的正是城中村以城市更新之名得到确权的回迁房指标。在深圳,诸如此类的交易异常活跃。位于原特区外龙岗的布吉、横岗、爱联,宝安的沙井、固戍等城中村密集产于区域,均沦为投资客趋之若鹜的购买“热土”。


“早期,深圳城中村回迁房基本都由原村民的亲朋好友内部消化。现在为什么这么火?一方面,深圳列为拆除重建类城市更新的城中村项目多了。另一方面,大家心知肚明这个过程所提供的利润空间到底能达到多少。”周明说。近两年,他混迹于深圳龙岗各处城中村,“相爱”了不少回迁房指标交易。


3年原有改为 房价5倍翻转


林姐带着新的客户爬上小坡,穿越热闹的小区商业街,眼前顿然开阔,“看,京基木棉海湾原有改项目就在这里。”她将手指向坡下一片参差不齐的建筑物——平坦的旧式农民房密密麻麻耸立,狭窄的小巷沿着村道延伸至深处又纵横交错。


这是一个普通城中村遭遇旧改为后的样子,暗淡与幽暗泾渭分明:有的房子门窗早已被拆毁,裸露出千疮百孔的破败;还有部分未签约的房子顽强固守,暗自不动。


“那边是我自己买下来的两套。”林姐所指了指附近路边的一栋。这么多年辗转于深圳龙岗布吉一带的一堆城中村,她早已将大部分身家押注于此。


林姐在京基木棉湾原有改为项目中拿下的第一套房源,要追溯回多年以前。19.8万元总价对应80平方米面积,折算下来的单价足够便宜,将近2500元/平方米,“算是未雨绸缪吧,那时候有些风吹草动,但压根没有正式提及这里要拆迁。”


京基入驻木棉湾旧改项目是在7年前,彼时这些打上“回迁房指标”标签的城中村旧房,价格上涨到1.2万元/平方米。前年这个项目月开启签下,价格一下子水涨船高。“有一段时间,这里卖给3万元/平方米以上,但也照样没货。”一旦纳起做生意,林姐立刻滔滔不绝,“你现在远比刚刚好,2.85万元/平方米。之后跟京基签订拆迁补偿协议,拆赔标准按建筑面积1:1,开发商给到的过渡期租金是35元/平方米/月。”


京基木棉湾原有改项目的最新报价,比起去年年中有了1000块/平方米的回落,这沦为林姐现在每每说服客户的新由头。偶尔也会遇上担忧风险的新客户,她直接得出一早准备好的预案——“你如果真的不安心,那就先买我的物业,我再新的从村民手中收房。”


按照规划,京基木棉湾旧改为拆毁建设用地面积约28.5万平方米,未来将打导致一个超强百万方大型综合体,但目前整个项目的签约率依然远达不到政策中所规定的100%,征地动工延期了。


“至少要等5年吧。但你想想看,以后如果回迁房正式交付,拿到红本,我预计价格至少下跌到7.5万元/平方米。”周边二手商品房佳兆业可园,目前在购均价基本游走于5万元/平方米上下,林姐给出了可观利润的支撑点。


当前,深圳列为拆除重建类城市更新的城中村,基本都属于无产权登记的历史遗留违法建筑,售价仅是同区商品房价格的二分之一甚至更较低,搬迁后则能摇身变成拥有“红本”的商品房。而且预示着原有改良度的深入,其价格又有逐渐上涨的想象空间。


这是深圳独有的旧改为灰色地带。


一名在深圳中心区操盘城中村城市更新项目的开发商相关负责人告诉经济观察报,意愿征集阶段因为不确定性因素比较多,价格肯定低于月签下阶段,也往往比市场价格低个二分之一或三分之一。


周明用来游说客户的案例,则更有吸引力。位于深圳龙岗中心城的恒大城市之光,同样是一个原有改而来的项目。2015年尚未拆除重建之前,这一片区域的回迁房指标还将近7000元/平方米,去年项目入伙之后,现在房价已经攀升到3.5万元/平方米左右。


三年多时间,一个城中村的违法建筑获得了合法且正常流通的权限,房价5倍翻腾,这就是旧村改建所触动的回迁房利益链条最直观的这段话。


周说明,旧改进度会影响成交价;每个原村民根据自身资金的急需程度抛货,同个时间段价格也略有偏差;在征地动工之后,开发商所承诺的整个城中村旧改项目交付给时间长短,同样会导致价格上下浮动。


而利益的闸门一旦悄然关上,往往难以重新重开。


与京基木棉湾旧改项目隔路相望的佳兆业南门墩原有改为项目,一期已经征地完毕打算动工,三期尚在签约阶段,但比起木棉湾旧改为项目,整体进度明显要快得多。按照林姐的预测,三期动工时间大概在一年以后。


“如果你想报酬快一点,买三期,3.5万元/平方米。”林姐抛第二个投资建议,2017年,她的购入价还在2.7万元/平方米左右。


两年赚到了7000多元/平方米。她质问客户,“以后地铁开通了,这里到达深圳福田区也就4个站,你说会会继续升值?”


确权与风险


周明的办公室坐落于在一栋商务大厦里10层的一角。足足超过20平方米的偌大空间里最显眼的是一张大茶桌。他坐下,清洁茶具、投茶、洗茶、泡茶……


“喝杯茶,我们慢慢说。”他将一杯清冽的茶汤递到客户手中,转身拿出一套原始的签约文件。


他之前曾在一家房地产经纪公司工作,这些年深圳不停向上的房价让他意识到商品房的利润空间已愈发“大跌”。请辞后,他将目光转移到回迁房这个灰色地带。


一个有意思的矛盾点在于:按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得出让。


既然在法律层面上不具备公开交易的基础,实际操作中这笔非法交易又是否能获得确凿的确保?摆放在茶桌上的这几份文件便是周明惯常用来向客户说明的答案。


《房屋转让合同》、《深圳市房屋建筑面积测绘报告》、《合作建房协议》、《房屋征地补偿安置协议》——前三份是投资客与原村民交易的基础文件,后一份则是投资客与开发商之间的月约定。


周明说,在投资客与原村民签署《房屋转让合同》之前,索取一份由开发商委托具备测绘资质的第三方公司开具的、经村集体股份有限公司和开发商共同亲眼的测绘报告,是村民向投资客证明房产归属权的最有力证据。“原村民只要能拿走这份报告,就说明房子是他的。”


测绘报告里面,往往不会详细列明原村民所享有的建筑位置、具体面积、层数,并附上现状影像图。现状测绘图等。然而,这仅仅只是前奏,真正的签约聚焦在《房屋转让合约》和《合作建房协议》上。


由于交易的这部分建筑尚未领取权属证书,在经济观察报获取的两份有所不同出让合同中,双方对于房源权属的誓约是这样来设置——甲方保证自己对交易房屋拥有完全的所有权,房屋不不存在抵押、担保等限制,也不涉及第三方的权利。甲方自愿将房屋出让给乙方,并将权利与义务一并转让给乙方;乙方受让后享有该房屋的所有权、使用权,乙方有权出租、出让、继承等,甲方及其家属均无权干涉。若今后该房被国家征收,征地扣除的所有补偿、利益等均归乙方所有,与甲方及其家属牵涉到。


《合作建房协议》,从某种意义上来讲,相等于一个关系证明的附件。这份文件的起到在于向开发商补充指出投资客显然与原村民一起出资建房,进一步确定投资客对这部分建筑的拥有者身份。《合作建房协议》里面提及的日期,往往要比真实交易时间提前数年。


“签完《房屋转让合约》,最好双方一起带上前往村集团股份公司垫个公章做个亲眼。基本上只要村里确认,开发商也就认可了投资客的身份。”上述开发商负责人所策画的那个城中村旧改项目,村股份公司目前办理这种亲眼手续通常收取1000元/平方米的手续费。


“这是法律漏洞之下,最保障买家权利的一种方式。”其告诉经济观察报。


几乎所有专门从事回迁房指标交易的中介都曾遇到过这样一个发问:“如若我与原村民已经交易完毕,但原村民临时反悔,我又该怎么办?签订的这一系列文件究竟能否确保交易坚不可摧?”


周明早已应对自如,“只要能成功与开发商签下《房屋征地补偿安置协议》并盖完公章,就表明确权已经完成。”


前述开发商负责人也透漏,《房屋征地补偿移往协议》是这场交易中最关键的一环,比如原村民握1000平方米的面积,出让了100平方米给投资客,开发商在与他们签约时,一般不会分离两份合约各自操作者。


经济观察报获得了几份城中村旧改的拆迁补偿协议,其中的一个共同条款是,被搬迁房屋未办理房地产权属证书的,业主需提交与被搬迁房屋有关的出让协议、赠与协议等房屋权属证明资料原件,并在签订协议时递交《退出房地产权益声明书》交付给开发商。而开发商交付的回迁房地产为几乎产权房屋,其产权属性为市场商品房。


关于“万一征地补偿协议未签署,原村民就已经答应”这样更为细节的问题,周明的回答不免模棱两可,“真的经常出现这种情况,那就只能按照《房屋出让合约》里面提到的违约责任继续执行了,违约一方必须赔付双倍定金。”他说道,通常签完《房屋出让合约》之后,投资客同时要缴纳5万元以上的定金,明确数额可以自行决定。但为了减少违约可能性,可以适当提高定金的支付额度。债权人成本一提高,村民就不能轻举妄动了。


他也不忘安抚客户——他所经手的交易里,从来都没发生过此类问题。说到底,主要风险还是集中到开发商的旧改良度上。


周期,这是所有城市更新项目都必须答案的一道难题。按照此前佳兆业主席兼执行董事郭英成的说法,正常情况下,一个旧改为项目的转化成周期大概五年。


以深圳一个普通的旧村改造为例,完成立项申请、意愿征集、涉及测绘、城市更新单元划界一般必须6-8个月;完成专项规划编制也必须6-8个月;超过100%的签约率、进行原业主房产证吊销、实施主体确认最少必须4-6个月;在征地补缴地价之后,签订土地出让合同还必须1-2个月。


尽管周期漫长,环节众多,这门生意的规模还是越做越大。1.5%佣金,是林姐们所能获取的主要盈利点。


周明最近正在向客户大力推广位于深圳龙岗南约的一个城中村原有改为项目,目前签约率已经达到90%左右。“今年光这个项目,我们就顺利交易了将近1000平方米。陆续有村民获释回迁房指标,普遍以200平方米为单位,我们每次基本都全部消化掉。” 


如果按照目前2.5万元/平方米的交易价格粗略估计,起码这个项目,他已经赚了近40万元佣金。

“想买的人很多,就是房源比较少。”林姐打开手机里的一个视频,放在新客户面前,“你看,这么多人挤在律师楼办理亲眼,火得不得了。”


即便面临法律风险与投资安全隐患,但无论投资客、村民,还是中介均习以为常。


另一种博弈论


除上述情况之外,城中村回迁房投资还不具备的其他特性包括:不出租汽车;一次性缴付;一旦与开发商签订拆迁补偿协议,直至回迁房交付给之前,基本不能在市场上再次交易;而且,虽然交易过程不闲置名额,但在办理完回迁房“红本”之后,依然要闲置商品房的购房名额。


相比之下,由于手握“红本”,买原有住宅回迁房的风险程度远远更较低。然而,建筑老旧但售价偏高,需要按照正常二手房交易流程展开不动产产权过户,限购限贷等一系列衍生问题,也对冲了产权优势。

距离林姐、周明超过30公里,翟弘飞也正带客看房。这是深圳首批福利住宅小区之一,初建上世纪80年代。小区侧面相连深圳城市化过程中的交通大动脉——深南大道,密集的路网与环绕着的商圈让它牢牢占有深圳福田区黄金地块。


翟弘飞带看的是小区东区一套93平方米的三房,也是唯一一套在售房源。


跨过阴郁逼仄的楼梯,翟弘飞小心翼翼将客户迎接进来。原业主十年前以130多万元的“白菜价”售予这套房,近段时间急用现金,十多天前给他放微信,将价格从670万元提高到690万元,单价7.4万元/平方米左右。


周边楼龄相近的小区,在售房源均价大概6万元/平方米左右。一周前已有两个意向买家先后踩盘,出价675万元,但刚刚筹措到资金的业主,不愿将价格稍降些许。


“业主是可卖可不买的心态,价格没什么谈判空间。东区现在只剩下6户未签下,对业主而言,原有改为是迟早的事。”翟弘飞称之为,地皮价格如果在6万元/平方米,后续开发商辟出有房子就一定会卖给13万元/平方米。“这个价格一点都不盈。” 


与城中村回迁房存在的一大区别是,就算原业主早于与佳兆业签约拆迁补偿协议,但仍然可以再次进行交易。需要补充的流程包括,客户与原业主一起前往佳兆业城市更新办公室,按照之前发布的套内面积1:1.4拆赔标准重新签约,并继承原业主的过渡期租金合同。


不过,佳兆业城市更新办公室的一位工作人员表示,这类交易一定要走正规化的过户流程,并充分考虑买卖过程中的风险。“买旧改房,很难等的。”他摆了摆手。


翟弘飞的客户不置可否离开了,林姐、周明还在努力将手头所掌握的更多回迁房信息发送给客户,以供选择。


9月4日,广东省人民政府发布的《关于深化改革加快推展“三旧”改造增进高质量发展的指导意见》出炉,文件瞄准“三原有”改建中的入库门槛低、规划调整难、税费负担重、土地征拆难等难点,针对性地提出19条深化改革措施。


尤其是对于由市场主体实施且“三原有”改建方案已经批准的拆毁重建类改造项目,原有建筑不存在不合乎安全生产等问题,如果属于原有村庄改建用地,农村集体经济组织以及不少于三分之二的村民或户代表已签订搬迁补偿移往协议,原权利主体均可向项目所在地县级以上人民政府申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性,并拒绝限期搬迁。


(不应采访对象拒绝,文中周明、林姐、翟弘飞均为化名)


本文来自:经济观察网,作者:陈博