【深度】一年只能卖3次地,楼市重大调控再引争议

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2021-08-02

在对金融端展开全面监管后,这一轮的楼市调控指向了土地供给末端。

2月24日,青岛市自然资源和规划局公布《极力实施上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》。

文件提出了关于住宅用地供应工作的最新拒绝:青岛将严苛实行住宅用地“两集中”同步公开发表出让,即集中发布转让公告、集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一公布住宅用地的招拍挂公告并实行招拍挂出让活动。

与此同时,网传住宅用地“两集中”新规将在22个重点城市试点。一石激起千层浪,“土地供给改革”成为话题中心,引起热议。

在“房住不炒”的被背景下,房地产调控长效机制获得不断落地。

目前,调控端实施“一城一策”方针,金融末端创建了管控开发商融资的“三道红线”、管控房贷的“五类分档”制度。这次住宅用地“两集中”新规,则从土地供给末端展开管控,以“大位地价、稳房价”。

而从融资、拿地等多角度对房地产行业进行管控,令房企承受前所未有的资金压力,不得不谋取新的发展逻辑。

新规待正式落地

根据网传信息,住建部"土地市场动态监测与监管系统"发文,要求22个重点城市,按照住宅用地分类调控文件拒绝,构建"两集中”,2021年发布住宅用地公告无法超过3次。近期将召开视频会议,在视频会议前22个重点城市暂停发布住宅用地公告。

而这22个城市是指北上广深4个一线城市,南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

界面新闻查证各地市规划和自然局,部分城市证实分批集中于供地的真实性。

深圳市规划和自然资源局相关人士对界面新闻回应,深圳今年会分三批集中出让居住用地。

天津和郑州也公布相关通知,要求2021年住宅用地转让由市上统一公布住宅用地转让公告。天津市规划和自然资源局向界面新闻证实了天津实施住宅用地“两集中于”新规文件的真实性。

“我们只是和各区展开一个沟通,目前还没到公布月文件的时候,正式细则及实施时间将根据各区土地整理情况而定。” 天津市规划和自然资源局涉及负责人回应。

杭州一位土地研究专业人士也向界面新闻回应,杭州还在等靴子落地。北京市规划和自然资源局则回应,以正式官方文件不尽相同。

而今天,厦门也对外公告终止了涉及地块转让计划。

整体来看,规划和自然资源局确有实行住宅用地“两集中”新规意向,但各地对这一新规的实行难度、如何实行、实行时间还在摸排阶段,各地细则将出现详。

比如,从目前的理解的信息来看,各地“集中出让”的时间就不存在错配空间。根据网传文件,天津集中于3、6、9月公布转让公告,而济南则将时间定在5月、8月、10月。

一位深圳房企投资人士则向界面新闻回应,深圳计划第一批土地于3月中下旬推出,第二批土地于第二、第三季度发售,第三批土地于三季度末四季度初推出。

“这解释城市有自主自由选择的时间,不同城市之间完全不具备错配的空间。”华泰地产指出。

能否站稳地价?

人口、金融、土地等是影响房价的主要因素。在这轮调控中,有关部门对金融、土地的监管范围最广、力度仅次于。

在金融末端,政府出台了“三道红线”对开发商融资展开分类管控,“五类分档”对银行的房贷展开集中管理,近期,又加强管控了购房端的“经营贷”,从信贷端诱导房价快速上涨。

而在土地端,这几年也出台限地价、竞谦和、竞配建等一系列规则。这些规则也起着一定的抑制作用,土地市场整体热度消失,土地市场“地王”、高价地频出现象获得控制。

但一段时间的冷静期后,各地有所不同的土地政策还是带来了结构性的供应量和地价下跌问题,土地市场热度再次下沉。

克而瑞统计表明,过去一年全国土地成交金额累计约74300亿元,同比增长16%;全国300城土地成交价楼板价减至2591元/平方米,同比上涨8%;成交溢价率提升至14.0%。

这次集中供地新规无疑还是想平稳地价。不过,业内人士对这次新规对地价抑制作用力度存在极大分歧——有人认为可以减少地价、稳定房价,有人则认为,对控地价、房价的作用并不大。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉回应:“ 在土地和金融端的管控,相等于在源头上创建长效机制,对未来管控房价的意义重大。集中于供地转变了过去无规则的单宗转让模式,则开发商无需大规模抢地,一定会降低土地溢价率,对降低房价是一个受到影响。”

“在一个时间点上,各大城市的土地集中推出,每家房地产开发企业的资金调度能力是受限的。因此就某个地块来说,竞争没以前激烈,溢价率自然就没以前低了。”房地产高级经济师、土地估价师章林晓也认为集中供地可以减少地价。

机构广发地产也发表了相同观点:降低单一项目竞争的热度,减少土地成本。22重点城市占到全国土地市场金额口径比例为43%,也是房价上涨压力较大的区域。集中于供地带来的参拍企业数减少,竞争格局提高,减少地价,除掌控房价上涨外,也不会改善企业盈利。

中原地产首席分析师张大伟则持忽略看法,他指出影响房价核心原因是信贷,土地价格的高低对于房价影响并不大。诱导土地价格的办法很多,分拨转让是其中效果最好的一个办法,抑制土地价格可以全面容许土地销售价,类如北京的缩竞房、共有产权房。

华泰地产甚至认为新规或将导致热门地块地价更高的可能性:“新规可能会使得城市之间的地价更加极端分化。如果一些城市供地节奏爆胎,那热门地块的竞争可能会更激烈、地价更高,而其他地块则会相反,未来有可能更加需要考验城市和城市之间的推地默契。“

一位开发商人士也否认集中供地新规可以控制房价的看法,“土地新规比较无以影响房价,特别是土地供应紧绷的地方。说不定在土地供应的节点,可能还不会经常出现一定的企业集中于降价,以回笼资金去购地。”

房企再迎资金压力

打破旧规则,建立新规则,政府和开发商将经历阵痛,同时需要做出应对之策。

集中供地新规提升了政府年度供地计划编制难度和集中于卖地的的组织能力。政府须在这两方面有所提高。

最重要的是,分批集中工地还有可能影响出让金收入。比如一些地区原先的“先次后好”顺序供地的做法无法继续,无法再通过“饥饿营销”逐步压低地价,将会降低出让金总收入。

开发商最大的担忧则在于资金。“三道红线”、“五档分类“这类金融管控政策在源头上管控了开发商融资,不仅有效地打击特金融杠杆扩张的模式,还倒逼开发商叛负债、降杠杆。若集中供地政策实行,开发商则必须累积大量资金以面对集中的拿地资金需求。

“新规将更加考验房企的现金流运营以及融资能力。更加集中的出让政策,一定意味着房企在同一时间可能面对着一些城市土地的集中于供应,不具备更好现金流给定能力和融资能力的房企才能有机会。”华泰地产称之为。

有危则有机,这也意味著资金实力强劲的开发商又将在这轮调控中取得受到影响。

华泰地产和广发地产均回应,这将更加受到影响头部同时不具备特杠杆能力的房企。

“提升参加全部土地竞拍的门槛,受到影响资金实力强的企业。由于土地出让流程中不存在保障金制度(郑州50%、天津25%-100%、青岛100%),集中于出让保障金集中缴纳规模增加,对于资金实力较强的公司,参拍数量受限,而筹资能力强劲的公司则可以广泛参予。”广发地产表示。

在信贷不断加码的当下,开发商现金流极度依赖销售回款。因此,这次新规也可能超越房企往常的推盘节奏。“在融资有限的当下,房企更加倚赖自己的销售回款,有可能意味著不同城市的推盘周期也不会有所不同,传统的“金三银四","金九银十"也不会在有所不同城市发生变化。”华泰地产指出。

尽管开发商展现出一定的担忧,但各地细节还未落地,无法具体分析利弊,以作出明确的应对之策。提早做好提早做好地块研究、抱团供暖、联合拿地、调整销售结构以因应季节性拿地,作好资金铺排等——这是多数访谈开发商给出的初步预设应对。